Jak podważyć zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to prawo, które pozwala – w określonych okolicznościach – osobie przebywającej w domu, mieszkaniu czy na działce na przejęcie danej nieruchomości i zostanie jej właścicielem. Czasem ta możliwość jest wykorzystywana w złej wierze przez członków rodziny, znajomych czy wynajmujących po to, by uzyskać prawa do zajmowanej nieruchomości. Na szczęście istnieją przepisy i czynności, które mogą zapobiec takiemu obrotowi spraw oraz pomagają w sądzie (jeśli sprawa trafi na wokandę) podważyć dowody na zasiedzenie nieruchomości. W jaki sposób kształtuje się więc prawo własności przez zasiedzenie i jak udowodnić, że strona wnioskująca o wydanie postanowienia o zasiedzeniu nie ma praw do danej nieruchomości? Odpowiedzi w poniższym artykule – zapraszamy do lektury!

Zasiedzenie – po ilu latach jest możliwe?

Aby można było stwierdzić zasiedzenie, muszą zostać spełnione tak zwane przesłanki zasiedzenia, określone w przepisach Kodeksu Cywilnego. Co to oznacza w praktyce? Przede wszystkim osoba przebywająca w nieruchomości musi władać nią tak, jak właściciel – czyli być posiadaczem samoistnym (od razu warto zaznaczyć, że wynajmujący jest w takich okolicznościach posiadaczem zależnym, nie może więc występować o zasiedzenie mieszkania). Kolejną przesłanką jest określony czas. Zasiedzenie następuje po 20 latach od objęcia nieruchomości (gdy uzyskanie posiadania nastąpiło  w dobrej wierze) lub po 30 latach od objęcia nieruchomości, jeśli jej posiadanie zostało uzyskane w złej wierze.

Zasiedzenie w dobrej wierze i zasiedzenie w złej wierze – co to oznacza?

Osoby, które chcą rozpocząć sprawę o zasiedzenie czy podważyć dowody w tego typu sprawie często nie wiedzą, jaka jest różnica między tak zwaną dobrą a złą wiarą użytkowania nieruchomości. Dla przykładu, zasiedzenie w dobrej wierze ma miejsce wtedy, gdy objęcie mieszkania w posiadanie następuje w wyniku wprowadzenia nabywcy w błąd. Zdarza się tak przy sprzedaży bezpośredniej nieruchomości, gdy do transakcji doprowadza osoba niepełnoletnia bądź niebędąca prawnym właścicielem domu, mieszkania czy działki (ale podająca się za niego). W takim przypadku jest to po prostu oszustwo, o którym kupujący może nie wiedzieć. Przebywając więc w takiej nieruchomości, może on doprowadzić (może dojść) do zasiedzenia w dobrej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze natomiast występuje wówczas, gdy osoba władająca daną nieruchomością może łatwo sprawdzić jej stan prawny, dokładając należytej staranności do przebiegu transakcji, lub gdy obejmuje ona nieruchomość z zamiarem pozostania w niej i skorzystania z prawa do zasiedzenia – mimo że nie jest jej prawnym właścicielem.

Co przerywa bieg zasiedzenia?

Zasiedzenie jest nieuzasadnione, jeśli przerwany zostaje bieg zasiedzenia. Oznacza to, że osoba władająca nieruchomością nie może domagać się przeniesienia własności na siebie, jeśli nie dochodzi do władania ciągłego przez 20 lat (w dobrej wierze) i 30 lat (w złej wierze) w jednym ciągu. Bieg zasiedzenia nie może się rozpocząć lub po rozpoczęciu ulega zawieszeniu, jeśli:

• roszczenia wysuwają dzieci przeciwko rodzicom,
• roszczenie wysuwa osoba niemająca zdolności do czynności prawnych przeciwko swojemu opiekunowi,
• roszczenie wysuwa jeden małżonek przeciwko drugiemu (podczas trwania małżeństwa),
• osoba, wobec której wysuwane jest roszczenie, nie może dochodzić swoich praw przed sądem z różnych przyczyn – choroby i innych (bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się lub zostaje przerwany aż do momentu, w którym ta osoba jest w stanie usunąć przeszkodę uniemożliwiającą jej obronę przed zasiedzeniem przed sądem).

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zasiedzenie nie jest oczywiście możliwe w przypadku przywołanym powyżej, obejmującym sytuację, w której posiadacz zależny (przykładowo najemca), chce przejąć mieszkanie, dom lub działkę posiadacza samoistnego czy właściciela prawnego, widniejącego w Księdze Wieczystej nieruchomości. Oprócz tego zasiedzenie nie może być dokonane wobec nieruchomości publicznych, a także tych, które zostały wyłączone z obiegu odpowiednią ustawą.

Więcej informacji o zasiedzeniu oraz innych aspektach prawnych związanych z nieruchomościami znajdziesz w na stronie internetowej kancelarii Acta Vera, w zakładce Sprawy dotyczące nieruchomości.

Przejęcie przez zasiedzenie – jak podważyć ten stan rzeczy?

Jeśli do sądu zostanie skierowany wniosek o wydanie postanowienia o zasiedzeniu (sprawy te rozstrzyga się w trybie nieprocesowym – stąd złożenie wniosku, a nie pozwu oraz wydanie postanowienia, a nie wyroku), wówczas sąd będzie badał materiał dowodowy, który zgromadzą obie strony postępowania. Aby podważyć zasiedzenie nieruchomości, warto przygotować obronę w postaci:

• odpisów z Ksiąg Wieczystych, w których wskazany jest faktyczny stan własności nieruchomości;
• kopii map geodezyjnych, opinii biegłych (geodety, rzeczoznawcy), dokumentów z rejestru gruntów i wszystkich innych dowodów potwierdzających władanie nieruchomością;
• zeznań świadków, którzy mogą potwierdzić prezentowaną wersję wydarzeń – zarówno w kwestii własności nieruchomości, jak i historii wynajmu czy przekazania jej we władanie drugiej osobie;
• potwierdzeń dokonywania opłat za nieruchomość: podatków, rachunków, faktur za remonty, a nawet paragonów za zakupione w ramach poprawy stanu nieruchomości sprzęty czy meble.

***

Jeśli i Ty stoisz przed koniecznością wzięcia udziału w sprawie o zasiedzenie i nie wiesz, w jaki sposób się do niej przygotować lub potrzebujesz pomocy w podważeniu zasiedzenia i obronie przed bezprawnym przejęciem Twojej nieruchomości, to zachęcamy do kontaktu z naszą kancelarią. Wspieramy klientów na każdym etapie postępowania i specjalizujemy się w sprawach związanych z nieruchomościami. Nasze doświadczenie da Ci poczucie bezpieczeństwa oraz zapewni pozytywny wynik sprawy.